Zum 5. Eigentümerstammtisch am 27. Juni 2011 von “Wem gehört Moabit?” kamen 9 interessierte Wohnungseigentümer/innen aus Moabit. Als Refenrent war Konrad Wilczek von der Verbraucherschutzverein “Wohnen im Eigentum e.V.” eingeladen. Er sprach über das Thema “Was ist ein guter Verwalter und wie findet man einen?”

Alle Anwesenden klagen über Probleme mit der Verwaltung ihrer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) oder hatten in der Vergangenheit Probleme, die erst mit viel Mühe überwunden werden konnten. Üblicherweise setzen Bauträger oder Haupterwerber, die ein Haus in Eigentumswohnungen umwandeln, einen ihnen genehmen Verwalter ein, der oftmals nicht transparent und im Sinne aller Eigentümer arbeitet. Dazu gehört z. B. dass jeder Wohnungseigentümer das Recht auf Einsichtnahme in alle Unterlagen hat. Viele Verwalter verweigern das in bestimmten Fällen. Sie argumentieren dabei gerne mit dem Datenschutz, das ist rechtlich aber nicht begründet. Denn es handelt sich bei einer WEG – wie gesagt – um eine Gemeinschaft. Jeder hat z. B. das Recht zu erfahren, welsches Mitglied der WEG mit den Hausgeldzahlungen im Rückstand ist. Jeder Eigentümer hat auch des Recht, die Kontaktdaten aller anderen zu erfahren. Der Verwalter sollte auch die Hausordnung durchsetzen, was häufig unterbleibt.

Denn grundsätzlich ist der Verwalter der Angestellte der WEG und so sollte er sich auch verhalten. Der Verwaltungsbeirat hat die Aufgabe den Verwalter zu unterstützen. Häufig werden Verwalter für die ganzen 5 Jahre, die im Gesetz als längste Periode vorgesehen sind, bestellt. Es ist jedoch durchaus oft sinnvoll sie nur für einen kürzeren Zeitraum, z.B. für 2 Jahre, zu bestellen. Das Konto muss natürlich auf die WEG laufen und nicht auf den Namen des Verwalters. Es ist darauf zu achten, dass die Instandhaltungsrücklage regelmäßig auf das dafür vorgesehene Konto überwiesen wird.

Bei der Neuauswahl eines Verwalters sollte eine Ausschreibung vorgenommen werden. Es geht nicht nur um den Preis, denn bei Billigangeboten kann man auch nicht viel Serviece verlangen. Die Verwalter sollten bei einem Vorstellungsgeprräch genau geprüft werden. Dieses findet am besten in den Räumlichkeiten der Verwaltung statt. Dabei empfiehlt Konrad Wilczek keine Einzelkämpfer zu beauftragen, denn es ist wichtig, dass der Verwalter ausgebildet ist und sich regelmäßig fortbildet. Auch die Haftungsfrage sollte gut geprüft werdeng, da ja häufig große Fremdvermögen verwaltet werden. Bei der Verwaltersuche sollte man Kontakt aufnehmen mit anderen Verwaltungsbeiräten von WEGs, die von dem vorgesehenen Verwalter verwaltet werden.

Schließlich kommt es auch noch auf die Formulierungen im jeweiligen Verwaltervertrag an. Der Verwalter muss sich um das Mahnwesen kümmern und bei Bedarf Titel gegen einzelne Wohnungseigentümer erlangen. Ausfall von Zinsen hat er aus seinem privaten Vermögen zu bestreiten. Sinnvoll ist es, wenn die Verwaltungsbeiräte eine monatliche Aufstellung der Hausgeldzahlungen übermittelt bekommen, ebenso einen regelmäßigen Bericht über Hausgeldrückstände. Manche Veraltungsbeiräte haben sogar direkten Einblick in die Konten. WEGs können z. B. auch festlegen, dass für Wohnungen, die als Ferienwohnung vermietet werden, ein erhöhtes Hausgeld zu zahlen ist.

Bei dem Treffen konnte konkret auf die Fragen aus den einzelnen WEGs eingegangen werden. Viele Beispiele wurden diskutiert. So ist es klar rechtswidrig, wenn bei einer WEG seit 2 Jahren keine Eigentümerversammlung stattgefunden hat. Es empfiehlt sich in jedem Falle ein Blick in das WEG-Gesetz. Übrigens sind vom Verwalter Originalvollmachten vorzulegen, wenn er für einzelne Wohnungseigentümer bevollmächtigt wird. Diese müssen bei der Sitzung im Original unterschrieben vorliegen. Generalvollmachten sind nicht möglch, Vollmachten gelten immer nur für die jeweilige Sitzung.

Ein wichtiges Feld ist die Instandhaltung, die zur ordnungsgemäßen Verwaltung dazu gehört. Bausachverständige, die in der Verwaltung beschäftigt sind, können dabei hilfreich sein oder auch eine Begehung der Anlage mit den Eigentümern, damit sie sich mit den Themen der Instandhaltung vertraut machen können. Die Vergabe der Aufträge sollte kontrolliert werden. Am besten ist es, wenn ein Instandhaltungsplan verabschiedet wird.

Natürlich macht Konrad Wilczek auch ein bißchen Werbung für seinen Verein Wohnen im Eigentum e.V.  Die Mitgliedschaft kostet lediglich 48 Euro im Jahr. Zwei Juristen sind in Berlin für den Verein tätig. Es gibt rgelmäßige Veranstaltungen für Verwaltungsbeiräte. Die Haufe Rechtssammlung kann für einen geringen Beitrag abonniert werden. Es gibt Checklisten für Mitglieder und weitere Materialien, die sehr hilfreich sein können.

Der Verein Wohnen im Eigentum hatte im vergangenen Jahr eine Umfrage gstartet zum Thema, wie gut die jeweilige Verwaltung arbeitet. Die Fragen sind hier zu finden und geben auch schon einen guten Anhaltspunkt, auf was man bei der Verwaltersuche so achten sollte. Die Ergebnisse sind hier nachzulesen und gleichzeitig ist auch noch eine Checkliste zur Verwaltersuche beigefügt.

Schließlich wurde auch diskutiert, dass natürlich nicht alle Fehler und Probleme, die in WEGs auftauchen den Verwaltern angelastet werden können. Manchmal gibt es Fraktionen, die nicht miteinander können, oder einzelne Wohnungseigentümer blockieren Entscheidungen. Hier ist die Kommunikationsfähigkeit der Vewaltung gefragt. Sie muss natürlich auch dazu bereit sein, im Vorfeld von Beschlüssen sinnvoll zu verhandeln und sich als Mediator verstehen. Ein kommunikativer Verwaltungsbeirat kann ein übriges tun um im Vorfeld der Eigentümerversammlungen für Mehrheiten zu sorgen.

Die Gruppe der selbstnutzenden Wohnungseigentümer in Moabit möchte sich regelmäßig etwa alle 2 Monate treffen. Als Termin ist der letzte Montag eines Monats um 19 Uhr vorgesehen. Das nächste Treffen findet also am 29. August 2011 um 19 Uhr im B-Laden, Lehrter Straße 27-30 statt.

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