Das Geschäft mit Co-Living-Zimmern in Moabit

Horrende Kosten für einzeln vermietete Zimmer in Wohngemeinschaften, bei denen man oder frau sich die Mitmieter*innen nicht einmal selbst aussuchen kann. Das ist der neueste Trend im Immobiliengeschäft – neben möblierten Appartements oder teuren Mini-Buden für Studierende, weit jenseits von Mietspiegel oder Mietpreisbremse.

In Moabit wollten sich das etwa 20 Personen auf Einladung des Runden Tischs gegen Gentrifizierung und der Initiative „Wem gehört Moabit?“ am 4. Mai 2019 beim Kiezspaziergang ansehen. Es ging zu einigen bekannten Adressen von Co-Living-Anbietern in Moabit.

Startpunkt war die Stromstraße 36, wo schon der Blick auf das Klingelschild des Vorderhauses neben 6 Namen von Mieter*innen (auf dem Foto geschwärzt) zeigt, dass in bereits 12 von 18 ehemaligen Sozialwohnungen von der Medici Living GmbH einzelne möblierte Zimmer vermietet werden. Neben den Klingeln stehen nur die Wohnungsnummern.

Die Medici Living Group ist nach eigenen Angaben 2012 mit 100 Co-Living-Zimmern in Berlin gestartet und bis jetzt schon extrem expandiert. Die Stadt ist voll von billigst möblierten Zimmern dieser Firma. Auf der Webseite sind zwar immer nur die freien Zimmer zu finden, dennoch lässt sich leicht ablesen, dass Medici Living zur Zeit in mehr als 250 Berliner Wohnungen möblierte Einzelzimmer vermietet. Die Preise sind hoch, sie reichen von ca. 410 bis über 600 Euro, wobei nur sehr kleine schlecht geschnittene Zimmer unter 450 Euro liegen. Die Küchen oder Flure sind in als Gemeinschaftsraum für die Wohngemeinschaft oft viel zu klein. Die Ausnahme sind 3 Wohnungen in Spandau, in denen jeweils das 8 Quadratmeter-Zimmer 369 Euro kostet. Beim Kiezspaziergang wurden Zettel mit verschiedenen Wohnungsgrundrissen der Stromstraße 36, Vorderhaus, zur Ansicht verteilt mit den im Netz recherchierten Zimmerpreisen. Hier als Beispiel der Grundriss 5. Etage.

Bereits 2013 hatte die Bildzeitung unter dem Titel „Berlins schlimmste Wucher-WG“ berichtet, 2015 stellte das MieterMagazin ebenfalls die Frage nach Wucherpreisen und im November 2017 erschien in der ZEIT der Bericht einer geschädigten Mieterin mit dem Titel „Medici-Living – die Wucher-WG„. Es gibt zwar den Wucherparagraphen im Wirtschaftsstrafgesetz, aber damit durchzukommen erscheint aussichtslos. Auch die Zweckentfremdungsverbotsverordnung greift nicht bei einer Mindestmietdauer von drei Monaten. Die Firma agiert in einer Grauzone, wie das MieterMagazin 2017 feststellte.

Zurück zur Stromstraße: Im 2016 neugebauten Hinterhaus konnten die Kiezspaziergänger*innen die Medici Living Luxusmarke „Quarters“  von außen besichtigen. Laut eigenen Angaben der Firma sind die Zimmer zu 96 % ausgelastet. Das Haus, das laut TAZ-Artikel der AviaRent Invest AG gehört, wurde im April 2017 bezogen – MoabitOnline und MieterEcho berichteten. Es verfügt über 45 Zimmer, jeweils 10 – 13 Quadratmeter klein, in 9 Apartments. Zu den Gemeinschaftsküchen und -bädern innerhalb der Apartments kommen weitere Gemeinschaftsräume und -aktivitäten hinzu. 2017 wurden die Zimmer noch für 489 und 539 Euro vermietet – je nachdem ob mit oder ohne Balkönchen. 2019 wurden bereits 539 und 589 Euro aufgerufen. Als Zielgruppe für „Quarters“ hat die Firma „Digital Natives und Professionals“ im Blick, während die einfachen Medici-Living-Zimmer für Studenten, Praktikanten und Auszubildende gedacht sind. Auf der gerade aktualisierten Webseite von „Quarters“ heißt es jetzt „ab 599 Euro“.

Weiter ging es über die Birken- in die Lübecker Straße. In der Hausnummer 43 wurden freiwerdende Wohnungen zunächst in der 4. Etage und aktuell in der 1. Etage komplett umgebaut, wobei in jeder Etage „nur“ eine Wohnung in einzeln vermietete Zimmer aufgeteilt wurde. Ursprünglich sollten aus einer großen Wohnung vier Apartments mit separaten Bädern werden. Da die Lübecker Straße jedoch zum Milieuschutzgebiet Birkenstraße gehört, hätte der Umbau, den aufmerksame Mieter meldeten, genehmigt werden müssen. Das Bezirksamt ordnete den Rückbau an. Die Abendschau hatte über den Fall berichtet. Vorher hatte hier eine Wohngemeinschaft zu günstiger Miete gewohnt, die gekündigt wurde. Jetzt sind die einzeln vermieteten Zimmer vermutlich deutlich teurer. Die Mieter im Haus werden von ständigen Bauarbeiten belästigt und fühlen sich zunehmend unwohl, weil man nie weiß, wer eigentlich im Haus wohnt. Kürzlich entdeckten sie auch bei einem der Läden und im Erdgeschoss jeweils vier verschiedene Namen an den Klingelschildern: „Es ist ein reges Kommen und Gehen.“

Über einen weiteren Fall in der Lübecker Straße 17 berichtete ein junger Mann, der kürzlich ein Zimmer in einer „richtigen Wohngemeinschaft“ gefunden hat und umziehen konnte. Zuvor wohnte er hier in einer heruntergekommenen, aber völlig überteuerten Bleibe. Die einzelnen Zimmer, vier davon liegen im Souterain, Küche und Bad und zwei weitere Zimmer im Hochparterre, werden von Philipp O. privat vermietet. „Es gab nichts, keine Möbel, keinen Herd. Wir hatten einen Wasserschaden, das Zimmer unter dem Bad schimmelte. Repariert wurde nur notdürftig.“ Das 6 Quadratmeter Zimmer kostet 400 Euro. Das ist nicht die einzige Wohnung, die dieser Vermieter vorzugsweise an Studenten aus dem Ausland, die Preise nicht kennen, oder auch an andere Leute vermietet, die dringend eine Unterkunft suchen. Auch aus dem Wedding und in Tempelhof wurden solche Wuchermieten bekannt. Ein Journalist errechnete alleine für eine große Tempelhofer Wohnung einen monatlichen Gewinn von 2.000 Euro.

Weiter ging es zur Bandelstraße 8 und Dreysestraße 12. Beides sind Häuser aus dem Wiederaufbauprogramm nach dem zweiten Weltkrieg mit praktischen Grundrissen, kleinen Zimmern, kleinen Bädern und kleinen Küchen – nicht wirklich für 3er WGs tauglich. In beiden Häusern wird aktuell jeweils eine Wohnung von Medici Living so vermietet. Früher waren es in der Bandelstraße mehrere Wohnungen. Ein Mieter hatte vergeblich versucht mit Hinweis auf das Zweckentfremdungsverbot dagegen vorzugehen. Jetzt werden die 45 Wohnungen in der Bandelstraße 7-9 in Eigentumswohnungen umgewandelt. Zwar dürfen sie in den ersten sieben Jahren nur den Mietern zum Kauf angeboten werden, weil die Häuser ebenfalls im Milieuschutzgebiet Birkenstraße liegen. Auf Nachfrage hat die Abteilung Stadtentwicklung klargestellt, dass als „Mieter“ im Sinne des Milieuschutzes nur Personen gelten.

Durch den Fritz-Schloß-Park ging es zum Neubaugebiet an der Lehrter Straße. Die von der Groth Gruppe im Mittenmang-Quartier errichteten Mietwohnungen liegen in der Klara-Franke-Straße direkt an der Bahnstrecke zum Hauptbahnhof. Die im ersten Bauabschnitt errichteten Häuser wurden – außer einem, das die Degewo erworben hat – im Oktober 2017 an die Schweizer Lakeward Gruppe verkauft. Sie sind bereits bezogen: Mietpreis 17 Euro netto-kalt pro Quadratmeter (s. Interview). Bei einem Gespräch mit dem CEO von Lakeward erklärte er dem Betroffenenrat Lehrter Straße, dass es schwierig war, die 4-5-Zimmer-Wohnungen zu vermieten. Kein Wunder bei diesem Preis! Deshalb hätten sie fünf verschiedene Co-Living-Anbieter getestet und sich für „homefully“ (früher: Agoora Living) entschieden. Es handelt sich hier um ca. 12 Wohnungen in fünf verschiedenen Häusern. Sie werden für junge Berufstätige bis 35 Jahre angeboten, wie aktuell dieses 12 Quadratmeter-Zimmer für 670 Euro.

Was aber jetzt im zweiten Bauabschnitt des Mittenmang-Quartiers geplant ist, hat ganz andere Dimensionen. Am 12. April 2019 meldete das Immobilienportal Konii, dass die Medici Living Group noch in diesem Quartal unter ihrer Marke „Quarters“ in zwei 7-stöckigen Häusern im südlichen Bauabschnitt des „Mittenmang“-Quartier 266 Co-Living Betten in 94 Wohneinheiten vermarkten will. Eigentümer der beiden Häuser sei ein deutsches Family Office. Zielgruppe seien die „Young Professionals“, wird Medici Living Ceo und Gründer Gunther Schmidt zitiert. In der Pressemitteilung von Medici Living zur Lehrter Straße heißt es: 6.750 Quadratmeter Mietfläche, 250 Quadratmeter Gemeinschaftsfläche und ein Innenhof. Noch ist unklar, um welche Häuser es sich konkret handelt. Außerdem haben die Häuser an der Bahnstrecke 8 Geschosse, aber möglicherweise wird das Erdgeschoss Gemeinschaftsfläche [Update: Klara-Franke-Straße 20, 24, 26 und 28 (Hausnummernplan)].

Beim Family Office liegt die Vermutung nahe, dass es sich um die W5-Group von Ralph Winter handelt [Update: Das hat sich nicht bestätigt. Laut BVV-Anfrage 2020 ist es die BU VV Fünfte Immobilien GmbH & Co. KG]. Zur Erinnerung: Winter war der Chef des Private Equity Fonds Cerberus, als der zusammen mit Goldman Sachs vor 15 Jahren die GSW kaufte. Er hat sich im vergangenen Oktober an „Quarters“ von Medici Living beteiligt, und gerade auch ein weiteres Quarters-Objekt in Friedrichshain, dass ebenfalls im 2. Qaurtal eröffnen soll, angekündigt. Eine weitere Firma, die Ralph Winter gegründet hat, ist Corestate Capital, die ebenfalls in Mikroapartments und Co-Living (eigene Marken: Joyn, Linked Living, Youniq) investiert und sich auch bei „Quarters“ beteiligt. Die Investitionen von Corestate und W5-Group sollen dazu beitragen, dass Medici Living ihre etwa 1.800 Co-Living-Zimmer in den nächsten 3 bis 5 Jahren um 7.300 Zimmer aufstocken kann, wie den letzten Pressemitteilungen zu entnehmen ist.

Schon vor mehr als 2 Jahren hat Hände weg vom Wedding eine Kampagne „Verdrängung beginnt hier“ gestartet, die den Bau der vielen überteuerten (Studenten-)apartments kritisiert, dabei ist auch das Youniq-Haus von Corestate in der Müllerstraße, das 2017 eröffnet wurde. Dass es nur um möglichst hohe Renditen geht, zeigt sich zum Beispiel am Umbau von Altbauwohnungen in der Müllerstraße 6 Ecke Fennstraße, große Altbauzimmer werden so geteilt, dass 8 Personen untergebracht werden können, hier der Grundriss mit Zimmerpreisen.

Der Betroffenenrat Lehrter Straße hat sich mit einem Schreiben an Politiker*innen und die zuständigen Landes- und Bezirksverwaltungern gewandt und auch beim Projektentwickler Groth gegen die Umwandlung von 94 Mietwohnungen in gewerbliche Vermietung protestiert. Es gibt eine Anfrage in der nächsten BVV und eine unbefriedigende Antwort der Senatskanzlei. Vermutlich aber ist der städtebauliche Vertrag so schwammig, dass es keine Handhabe dagegen gibt. Es wird befürchtet, dass keine echte Nachbarschaft in den Neubauten entstehen kann, wenn so viele Menschen nur vorrübergehend hier wohnen. Denn es sind ja noch 266 Mikroapartments im „Mittenmang“-Quartier geplant, im noch in Bau befindlichen 18-stöckigen sogenannten „FRITZ-Tower“.

Das Protestschreiben ist auf irgendeinem Wege auch Medici Living zugeleitet worden. Diese haben Kontakt aufgenommen und angeboten ihr Konzept zu erläutern. Der Betroffenenrat Lehrter Straße hat sie in die nächste öffentliche Betroffenenratssitzung am 4. Juni um 19 Uhr eingeladen.

Solange die Situation für viele so verzweifelt ist, dass selbst die vorgetäuschte Vermietung einer 3 Quadratmeter Rumpelkammer ernst genommen wird, lassen sich mit diesen Angeboten gute Geschäfte machen.

Nachtrag:
Beantwortung der Großen Anfrage in der BVV vom 16. Mai (Drs. 1835/V) ist im Wortprotokoll der Sitzung zu finden, die Mündliche Anfrage hier (Drs. 1906/V auf Antwort klicken), Fazit: Co-Living ist „Wohnen“, daher kann bauordnungsrechtlich nichts dagegen unternommen werden, bis der Gesetzgeber Untervermietung von einzelnen Zimmern als „gewerblich“ oder „Beherbergungsgewerbe“ einstuft.

Protokoll der Betroffenenratssitzung vom 4. Juni 2019 mit 2 Mitarbeitern von Medici Living.

Im zweiten Teil des Abendschaubeitrags vom 7. Juli 2019 ging es um die „Bettenburgen in der Lehrter Straße“, d.h. die 94 freifinanzierten Mietwohnungen, die in Co-Living-WGs umgewandelt werden sollen. Bezirksbürgermeister Stephan von Dassel will mit dem Zweckentfremdungsverbot dagegen vorgehen:

Die Berliner Woche hat am 11. Juli noch einmal berichtet.

Jetzt ist auch klar, um welche Hausnummern es sich handelt: Klara-Franke-Straße 20, 24, 26 und 28 (Hausnummernplan).

Aus den „sicher über 600 Euro“ pro Zimmer (O-Ton Betroffenenratssitzung) sind jetzt 720 Euro für 15 qm geworden. Für Anwohner*innen gibt es den Besichtigungstermin am Freitag, den 18. Oktober um 17 Uhr, Treffpunkt: Klara-Franke-Straße 20.

Die Wirtschaftswoche war aber schon drin (Artikel vom 13. Oktober 2019).

Bericht über die Besichtigung im nd.

Eigentümer der an Medici Living für 266 Co-Living-Zimmer vermieteten Häuser Klara-Franke-Straße 20, 24, 26, 28 ist die BU VV Fünfte Immobilien GmbH & Co. KG, wie der Schriftlichen Anfrage 0789/V zu entnehmen ist (bitte auf 2. Antwort vom 28.2.1989 klicken – ist natürlich der 28.2.2020 gemeint und hier auf S. 5 oben).